¿Por qué el scoring es clave para el crédito hipotecario?

Resumen para apurados

El Gobierno anunció el Programa de Licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario. A través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), licitará plazos fijos UVA por $ 2 billones en tramos semanales de $ 200.000 millones (con un tope de 20% por entidad). Una vez constituido el depósito, los bancos tendrán 90 días corridos para canalizar esos fondos hacia nuevos préstamos. El esquema podría financiar entre 17.000 y 18.000 operaciones, equivalente a cerca del 40% de las 43.700 familias que accedieron a un préstamo hipotecario nuevo durante todo 2025, indica Invecq. Para la consultora, el programa no resuelve el problema de fondo -la falta de ahorro de largo plazo en pesos-, pero sí ofrece un puente transitorio para que la banca pueda prestar a mayor plazo sin asumir todo el riesgo de descalce. Además, el objetivo excede lo habitacional: se trata de reimpulsar el crédito en general, en un momento en que la actividad viene "fría" -con excepción de algunos sectores "ganadores"-. La medida debería leerse junto con la flexibilización de créditos en dólares; ambas apuntan a que el financiamiento vuelva a ser uno de los motores de la economía. El crédito hipotecario en la Argentina es muy bajo: representa menos del 2% del PBI, contra 25% en Chile, 10% en Brasil u 8,5% en Colombia, por mencionar ejemplos de la región. Si bien se multiplicó por cinco en términos reales desde diciembre 2023 a julio, aún está 25% por debajo del promedio de 2018-2019, acota Invecq.

Entre los bancos que motorizan el crédito hipotecario se espera la "letra chica" del programa. Particularmente, uno de los obstáculos del sistema financiero argentino es el descalce entre el plazo al que las entidades reciben depósitos y el período durante el cual prestan para una vivienda. Los depósitos del FGS de la Anses, que podrán extenderse hasta cinco años, mejoran esa ecuación porque aportan una fuente de recursos más larga y previsible, pero no la resuelven definitivamente. Según el economista Federico González Rouco, "hay un pelotón de entidades que ofrecen tasas por encima del 9% y que ahora pueden reducirlas con la propuesta de bajarlas al 7,5% para el volumen que consigan en las licitaciones de plazos fijos". El autor de los libros "Dueños o Inquilinos" y "El sueño de la casa propia" indicó a LA GACETA que, si bien este programa es una primera etapa, "hubiese sido interesante que se extienda para proyectos en construcción, con el fin de fomentar, paralelamente, el desarrollo inmobiliario".

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Cada banco aplica su propio sistema para filtrar la demanda de créditos. Ese régimen es conocido como "scoring" con el que las entidades bancarias determinan a qué clientes es más seguro prestarles dinero. Eso se apoya en la estadística para intentar determinar la capacidad de pago de una persona en base a sus datos personales y financieros y en base al historial de pago de clientes. En Argentina, el "score" más conocido es el del Reporte Veraz (Equifax), que va del 1 al 999. Aunque los rangos no son una regla fija, las entidades generalmente considera que aquella persona que tenga entre 850 y 999 tienen bajo riesgo de no pagar, mientras que los que están entre 700 a 849 son medio-bajo riesgo. En este punto se concentra, actualmente la oferta crediticia. Y es un punto a tener en cuenta para estos créditos hipotecarios que se anunciaron oficialmente. Menos de 499 es alto el riesgo y el cliente es considerado "malo" en su conducta. Raúl Ostengo, experto en recupero crediticio, afirma a LA GACETA que, en ese "scoring" se conjugan varias situaciones: desde el pago de las obligaciones financieras, pasando por las referencias comerciales, hasta el compromiso asumido con las tarjetas de crédito. En ese aspecto, el especialista indica que es un factor que todo demandante de financiamiento, más aún el de largo plazo, debe tomar en cuenta, y va más allá de los requisitos que se solicitan al momento de presentar la documentación. Tomando un crédito de U$S 80.000, destinado a financiar el 75% de una propiedad de U$S 106.000, a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA + 7%, el ministro de Economía, Luis Caputo, calculó una cuota inicial cercana a $ 865.000 mensuales y estimó que el ingreso familiar necesario para acceder al préstamo sería de casi $ 3,5 millones.

De acuerdo con un análisis de la consultora 1816, la mora de los hogares en préstamos con atrasos superiores a 90 días pasó del 12,77% en junio al 12,94% en julio. En el mismo período, la irregularidad del sector privado no financiero aumentó del 7,63% al 7,73%. "Frente al alto nivel de endeudamiento, aquellas familias que quieran acceder a la primera vivienda con este programa tendrán que trabajar mucho en cuidar el scoring para mantener el nivel que se requiere para calificar", sugiere Ostengo. Ese factor también puede incidir en la tasa que se ofrece, al tratarse de un financiamiento de largo plazo. "A mejor score, menor tasa. Además, al banco no le interesa quedarse con la propiedad, sino que el cliente le demuestre la capacidad y la conducta de pago", indica el experto.

Las constructoras y desarrolladoras privadas valoraron la posibilidad de que el financiamiento vuelva a movilizar la compra de viviendas, aunque plantearon que el esquema podría tener un impacto limitado. Ezequiel Coletti, presidente de la Cámara de Empresas Privadas de la Construcción, señaló que el plan representa "una enorme inyección de liquidez" para el sector. Sin embargo, marcó una diferencia entre el movimiento que puede generar sobre las propiedades terminadas y el efecto sobre los nuevos emprendimientos. "Quedamos por fuera los desarrolladores y empresas constructoras que quieren llevar adelante o están llevando adelante un proyecto", señaló. Insistió en avanzar con las hipotecas divisibles. Según dijo, esto permitiría que las empresas puedan acceder a financiamiento para desarrollar un edificio mientras la obra está en ejecución. Una vez finalizado el proyecto y subdividido bajo el régimen de propiedad horizontal, la deuda podría asociarse a cada unidad. "Las empresas toman un 50% o 60% del costo que va a significar el desarrollo", explicó. Luego, cuando se concreta la venta de una unidad, el esquema permitiría cancelar la parte correspondiente de la deuda si el comprador paga al contado. En caso de que el comprador opte por financiarla, el crédito hipotecario podría transferirse a esa persona a largo plazo.