Las tasas hipotecarias al 8% no son una imposibilidad mientras la tasa fija a 30 años se dispara

El encarecimiento de las tasas hipotecarias empuja a los compradores estadounidenses a refugiarse en préstamos de interés ajustable, atraídos por cuotas iniciales reducidas. Aunque los analistas consideran factible que el coste crediticio alcance el 8% este año, califican el escenario como poco probable en las proyecciones inmediatas.

La tasa fija a 30 años repuntó 28 puntos básicos hasta situarse en el 7,45%, su nivel más alto desde abril de 2024, según Mortgage News Daily. Paralelamente, Freddie Mac constató un alza semanal de ocho puntos básicos hasta el 7,03%, marcando máximos desde enero de 2025.

Este incremento responde a la subida del bono del Tesoro a 10 años, cuya rentabilidad tocó su cota más elevada desde 2007. Los préstamos para vivienda se mueven en sintonía con la deuda soberana a largo plazo y no siguen automáticamente los tipos rectores de la Reserva Federal, situados entre 3,75% y 4%.

Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, evaluó las probabilidades del mercado ante la prensa económica:

"Las tasas hipotecarias del 8% no son una imposibilidad. Por ahora, veo más probable que permanezcan entre el 7% y el 7,5% durante el transcurso de este otoño"

Para alcanzar la barrera del 8%, el diferencial entre el bono soberano y el coste del crédito residencial debería ensancharse considerablemente. Jake Krimmel, economista de Realtor.com, precisó que esta brecha ronda actualmente los 200 puntos básicos, situándose lejos de los 250 puntos de mayo de 2025 y los 300 puntos del verano de 2023.

Jason Madiedo, CEO de SimplyPMG, advirtió que "posible y probable no son la misma cosa", recordando que el interés no tocaba el 8% desde octubre de 2023. Dicho encarecimiento choca frontalmente con los compromisos de campaña de Donald Trump, quien prometió abaratar el acceso crediticio para las familias.

El impacto social resulta devastador. Na Zhao, economista de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, alertó que el 70% de los hogares no puede costear una casa de 413.595 dólares:

"En total, 4,3 millones de hogares quedarán excluidos si las tasas suben del 7% al 8%"

Ese estrangulamiento financiero disparó las solicitudes de hipotecas de interés variable hasta el 9,8% del total el pasado 18 de septiembre, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Aunque estas modalidades reducen la cuota inicial, exponen a los prestatarios a severos riesgos cuando finaliza el tramo promocional bonificado.

Hacia el 24 de septiembre, el 42% de las viviendas en venta aplicó rebajas directas sobre sus precios iniciales, según la firma de análisis inmobiliario Parcl HQ. Esta corrección castiga a los propietarios, dado que un 6% de las propiedades listadasse ofrece por debajo del coste de adquisición original.

La Oficina del Censo constató que el precio medio de las viviendas nuevas cayó un 5,8% interanual en agosto hasta 393.700 dólares. Samuel Tombs, economista de Pantheon Macroeconomics, remarcó que los promotores continuarán reduciendo precios para contener el inventario acumulado ante la debilidad de la confianza del consumidor.

Aunque los compradores se muestran "cada vez más insensibles a estos descuentos", Ali Wolf, economista de Zonda, admitió que la coyuntura es exigente pero constructiva. Si la financiación hipotecaria prolonga su escalada alcista, la actividad inmobiliaria afrontará un estancamiento prolongado que obligará a reconfigurar las carteras de activos reales.

El interés de las hipotecas fijas a 30 años repuntó hasta el 7,45% en sintonía con el bono del Tesoro a 10 años en máximos desde 2007, debido a que la deuda soberana encarece directamente el crédito residencial. Por consiguiente, aunque los analistas descartan que el 8% sea una imposibilidad técnica, consideran más probable de este modo que las tasas oscilen entre el 7% y el 7,5% durante este otoño.

Un incremento de los costes hipotecarios hacia el 8% excluiría a 4,3 millones de familias de la compra de vivienda, ya que el 70% de los hogares no puede costear actualmente un inmueble de precio medio. Asimismo, esta asfixia financiera disparó las solicitudes de hipotecas de interés ajustable hasta el 9,8% del total, por lo que los compradores asumen mayores riesgos cuando finaliza el tramo promocional bonificado.

El 42% de las viviendas en venta aplicó rebajas directas y el precio medio de obra nueva cayó un 5,8% interanual hasta los 393.700 dólares, puesto que los constructores intentan contener la acumulación de inventarios. En consecuencia, la actividad residencial afronta una parálisis prolongada, mientras que los compradores se muestran cada vez más insensibles ante estas concesiones de precios.