Desalojo "exprés": qué cambia para inquilinos y propietarios con la nueva ley de propiedad privada

Resumen para apurados

El Senado aprobó la media sanción del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno de Javier Milei que introduce cambios en los procedimientos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales.

El proyecto, que ahora deberá ser tratado por la Cámara de Diputados, busca acelerar los procesos judiciales para que los propietarios puedan recuperar sus inmuebles en menor tiempo. Para eso, establece que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, es decir, a través de un procedimiento más rápido que el tradicional.

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La iniciativa también modifica las reglas para los inquilinos, especialmente en casos de falta de pago, y contempla determinadas garantías para menores, personas con discapacidad y adultos mayores en situación de desamparo.

Uno de los principales cambios es que toda acción de desalojo deberá tramitarse mediante el procedimiento más breve previsto por la ley.

Además, el proyecto amplía quiénes pueden iniciar una demanda. Ya no se limita exclusivamente a los propietarios: podrá hacerlo cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación de un inmueble.

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La intención del oficialismo es reducir los tiempos de los procesos judiciales y facilitar la restitución de propiedades cuando exista un derecho acreditado.

El proyecto establece una instancia previa obligatoria para los desalojos por falta de pago en inmuebles destinados a vivienda.

Antes de iniciar una demanda, el propietario deberá realizar una intimación fehaciente al inquilino para que pague la deuda.

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El plazo otorgado no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados desde la recepción de la intimación, y deberá indicarse el lugar de pago.

Una vez vencido ese plazo sin que se regularice la situación, el propietario podrá iniciar el juicio de desalojo mediante el procedimiento más breve previsto.

La notificación podrá realizarse en el domicilio indicado en el contrato, incluso si se trata de un domicilio electrónico. También será considerada válida si el inquilino se niega a recibirla o si no puede concretarse por motivos que le sean atribuibles.

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El proyecto también establece reglas específicas para aquellos casos en los que el inquilino decide entregar el inmueble.

El propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, aunque podrá mantener los reclamos correspondientes por obligaciones pendientes.

Si el dueño se niega a recibirlas, el inquilino podrá realizar una consignación judicial de las llaves.

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En ese caso, los alquileres y obligaciones accesorias dejarán de devengarse desde la notificación fehaciente al propietario, siempre que el inquilino realice la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes.

Uno de los puntos centrales de la reforma es la posibilidad de que un juez ordene la entrega inmediata del inmueble cuando se trate de una ocupación precaria o una intrusión.

Para hacerlo, el magistrado deberá considerar que el derecho invocado por quien reclama resulta verosímil y exigir previamente una caución juratoria.

En determinadas situaciones, el juez también podrá solicitar una fianza para responder por eventuales daños.

La medida apunta especialmente a los casos en los que una persona acredita de manera inicial un derecho sobre el inmueble y enfrenta una ocupación que considera ilegítima.

Aunque el proyecto busca acelerar los desalojos, también incorpora disposiciones específicas para proteger a determinados grupos considerados vulnerables.

Cuando en el inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberá intervenir el Ministerio Público Tutelar y los organismos correspondientes.

En esos casos, el juez podrá establecer un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria.

De esta manera, la iniciativa contempla una instancia de protección antes de concretar el lanzamiento de personas que se encuentren en situaciones de especial vulnerabilidad.

El proyecto modifica también el mecanismo de notificación de las demandas.

Cuando no exista un domicilio especial constituido, la demanda podrá notificarse en el propio inmueble que se pretende desalojar o en el domicilio electrónico correspondiente.

El notificador estará facultado para identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, y podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando sea necesario.

También deberá identificar a las personas que se encuentren en el lugar y consultar cuál es su relación con el demandado.

La sentencia, según el proyecto, tendrá efectos sobre todos los ocupantes del inmueble, incluso aquellos que no hayan sido individualizados inicialmente.

La iniciativa contempla además facultades específicas durante la ejecución del desalojo.

El oficial de justicia podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública, disponer allanamientos en los casos previstos y designar un depositario para los bienes muebles que permanezcan dentro del inmueble.

El objetivo es evitar que la ejecución de una sentencia de desalojo vuelva a demorarse por dificultades prácticas al momento de concretar el lanzamiento.

El proyecto también incorpora una sanción para quienes oculten información relevante durante el proceso.

Si se determina que el actor omitió datos importantes para obtener la desocupación inmediata, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler, que será destinada a la contraparte.

La medida busca establecer un límite frente a posibles abusos del mecanismo acelerado.

En términos generales, el proyecto modifica el escenario de los desalojos en dos sentidos.

Para los propietarios, establece procesos judiciales más rápidos, amplía quiénes pueden iniciar acciones y facilita la posibilidad de obtener la entrega inmediata de un inmueble cuando exista un derecho verosímil.

Para los inquilinos, mantiene una instancia previa de intimación de al menos 10 días antes de un desalojo por falta de pago, permite consignar judicialmente las llaves si el propietario se niega a recibirlas y establece protecciones específicas para personas en situación de vulnerabilidad.

Sin embargo, el proyecto todavía no es ley: obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser debatido y votado por la Cámara de Diputados. Recién si ambas cámaras lo aprueban y se completa el proceso legislativo correspondiente, las nuevas reglas podrán entrar en vigencia.