Créditos hipotecarios: cómo funciona el plan oficial de Caputo y quiénes pueden acceder

El Ministerio de Economía, junto con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, puso en marcha un programa de $2 billones orientado a resolver el principal obstáculo del mercado inmobiliario argentino: la falta de financiamiento a largo plazo. A través de un sistema de licitaciones de depósitos, el Gobierno busca que los bancos cuenten con el dinero necesario para ofrecer préstamos de hasta 30 años sin poner en riesgo su liquidez.

La operatoria consiste en que el FGS licite fondos entre las entidades financieras para que estas constituyan plazos fijos en pesos ajustables por UVA más un interés adicional ("spread"). Estos depósitos no serán los habituales de 30 días, sino que tendrán una duración de entre uno y cinco años.

Durante la presentación, Luis Caputo señaló que esta herramienta ataca directamente el problema del "descalce": mientras los depósitos bancarios tradicionales son de muy corto plazo, los créditos para vivienda se extienden por décadas. Al respecto, el ministro explicó que "los créditos hipotecarios suelen ir a 15, 20, 25 o 30 años, mientras que buena parte del fondeo bancario se concentra en depósitos de muy corto plazo, desde cuentas a la vista hasta plazos fijos de alrededor de 30 días". Con este nuevo esquema, el Estado provee ese "fondeo largo" que el mercado privado hoy no genera.

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El programa se ejecutará mediante subastas transparentes de $200.000 millones cada una, donde los bancos competirán por captar los fondos del FGS ofreciendo las mejores condiciones. La estructura se divide en dos segmentos específicos:

La estructura del programa contempla dos segmentos. Cada uno fija un plazo y una tasa mínima para el depósito que recibirán los bancos.

Tramo 1:

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Plazo de 1 año

tasa de UVA más un spread mínimo de 2,50%

Tramo 2:

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Plazo de 5 años

tasa de UVA más un spread mínimo de 4,50%

Caputo aclaró que esas tasas son mínimas para las licitaciones del FGS. Eso implica que los bancos podrán competir con ofertas superiores si buscan captar fondos en un plazo determinado.

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A la vez, el programa puso un límite a la concentración de cada subasta. Cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del monto total por licitación. Como cada llamado será por $200.000 millones, ese tope opera sobre cada ronda de adjudicación.

Qué deberán hacer los bancos con esos fondosEl dinero que los bancos consigan en las licitaciones no quedará libre para cualquier destino. El programa fijó que deberá aplicarse a créditos hipotecarios a personas humanas para primera vivienda. Además, estableció un plazo para esa aplicación: 90 días corridos contados desde la fecha de constitución del depósito.

El objetivo final de esta ingeniería financiera es que Argentina deje de ser una anomalía en el mercado de crédito regional. El ministro vinculó el retraso histórico del país con la falta de ahorro de largo plazo y comparó el stock actual de préstamos sobre el Producto Bruto Interno (PBI).

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Según detalló Caputo, "el stock de créditos hipotecarios en la Argentina apenas llegó a 2 puntos del producto, mientras que en Chile rondó el 27% y en Estados Unidos alcanzó el 50% e incluso el 75% en otros períodos". Bajo esta lógica, el programa no solo busca facilitar la compra, construcción o refacción de la primera vivienda para personas humanas, sino también profundizar el mercado de capitales local para que, en el futuro, el financiamiento hipotecario pueda sostenerse sin necesidad de asistencia estatal directa.