5 razones para seguir siendo optimista sobre estos activos que pagan dividendos, según Morgan Stanley

Morgan Stanley prevé que el ciclo favorable continuará para el sector inmobiliario de residencias para personas mayores.

Demográficamente, el envejecimiento de la población ha beneficiado a los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) del sector sanitario, los cuales además abonan dividendos consistentes. Estos activos superaron al mercado general durante los últimos 12 meses, registrando un avance del 31,3% frente a la ganancia del 20,7% del S&P 500, según señaló el analista Ronald Kamdem en una nota el lunes.

Conforme aumenta la población de la tercera edad, la demanda se incrementa. Se proyecta que las personas de 80 años o más alcanzarán casi los 23 millones para 2025, frente a los aproximadamente 15 millones estimados en julio de 2025. De hecho, la demanda supera actualmente el ritmo de construcción de nuevas instalaciones, situándose la ocupación general cerca del 90%, según el Centro Nacional de Inversiones para Viviendas y Cuidados de Ancianos (NIC).

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Un nivel de ocupación del 90% marca el punto donde:

"Las residencias para mayores pueden pasar de ser una inversión de recuperación a una historia de poder de fijación de precios y apalancamiento operativo"

"Observamos un equilibrio entre oferta y demanda más ajustado que en el ciclo anterior, con un crecimiento de inventario en mínimos históricos y una aceleración demográfica en el grupo de más de 80 años que debería elevar la ocupación sobre el 95%"

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Con base en estas proyecciones, el especialista reiteró su recomendación de sobreponderar para Welltower (WELL) y elevó su precio objetivo a 251 dólares desde 215 dólares, lo que implica un potencial alcista del 6% respecto al cierre del lunes. Asimismo, asignó una calificación de sobreponderar a American Healthcare REIT (AHR) y situó a Ventas (VTR) en ponderación de mercado.

En materia de retribución, Welltower abona una rentabilidad por dividendo del 1,44%, mientras que American Healthcare REIT rinde un 1,81% y Ventas ofrece un rendimiento por dividendo del 2,28%.

A continuación, se detallan las cinco razones por las que el analista mantiene su postura optimista sobre el sector.

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En primer lugar, destaca el potencial de incremento en la ocupación. Ronald Kamdem anticipa que la ocupación de la cartera operativa de residencias para mayores (SHOP) de Welltoweralcanzará el 94% en el cuarto trimestre de 2027 desde el 87,4% del cuarto trimestre de 2025, respaldando un crecimiento del 15% en el ingreso operativo neto (NOI) de tiendas comparables.

American Healthcare REIT registrará una ocupación SHOP de entre el 94% y el 95% durante ese mismo periodo, mientras que Ventasalcanzará el 95%.

La segunda razón radica en el crecimiento mediante adquisiciones. El analista proyecta compras de activos por 15.400 millones de dólares para Welltower en 2026 y 5.000 millones en 2027. Para American Healthcare REIT, estima adquisiciones potenciales por 1.900 millones de dólares en 2026 y 800 millones en 2027.

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Por su parte, se prevé que Ventas ejecute adquisiciones por 4.500 millones de dólares en 2026 y 2.000 millones en 2027.

Como tercer argumento, el especialista señala la reconfiguración de carteras hacia el segmento SHOP de mayor crecimiento como un catalizador operativo. "La combinación de ventas de activos no estratégicos en otras divisiones y la mayor tasa de crecimiento orgánico de las residencias de mayores seguirá aumentando la exposición global a SHOP", detalló.

Estructuralmente, la exposición actual a este segmento se sitúa en torno al 70% en Welltower y al 80% en American Healthcare REIT, mientras que Ventas mantiene una participación del 55%.

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El cuarto pilar descansa en balances desapalancados y oportunos, habiendo reducido su deuda las tres entidades. "Los REIT cuentan ahora con el coste de capital más competitivo de la industria frente a los fondos privados, y prevemos que el apalancamiento continúe disminuyendo gracias al sólido crecimiento del EBITDA y a la emisión de acciones para financiar adquisiciones", escribió el analista.

En quinto término, destaca la sólida trayectoria de ejecución de los equipos directivos, habiendo registrado las tres empresas crecimiento en el NOI comparable de sus carteras SHOP. Welltower ha encadenado 15 trimestres consecutivos con avances del 20%, mientras que Ventasregistró un crecimiento del 10% en el mismo intervalo, asumiendo ciertos riesgos de ejecución derivados de transiciones de operadores.

Por último, American Healthcare REIT, que comenzó a cotizar en bolsa en febrero de 2024, superó las estimaciones del mercado al reportar un crecimiento del NOI comparable en sus divisiones ISHC/SHOP del 23,8% y 52,8% en 2024, y del 18,4% y 25,2% en 2025.

Los fondos inmobiliarios sanitarios avanzaron un 31,3% en los últimos doce meses, debido a que la población mayor de 80 años se encamina a los 23 millones en un entorno de oferta de instalaciones en mínimos históricos. Por consiguiente, la ocupación general ronda el 90% y superará el 95% hacia 2027, por lo que las compañías adquieren un elevado poder de fijación de precios y apalancamiento operativo.

Morgan Stanley reiteró su recomendación de sobreponderar para Welltower al elevar su meta a 251 dólares con un dividendo del 1,44%, mientras que asignó una calificación idéntica a American Healthcare REIT con un rendimiento del 1,81%. Asimismo, la firma situó a Ventas en ponderación de mercado con una rentabilidad por dividendo del 2,28%, ya que el sector accede a costes de capital más competitivos que los fondos privados.

La tesis alcista descansa en la expansión de la ocupación y en adquisiciones multimillonarias, puesto que las carteras concentran hasta un 80% en el segmento operativo de residencias de mayores de mayor dinamismo orgánico. En consecuencia, los balances desapalancados y la ejecución de los equipos directivos han permitido a firmas como Welltower encadenar 15 trimestres consecutivos con incrementos del 20% en su ingreso operativo neto comparable.